Рынок недвижимости замер: Покупатели ждут "мира" и укрепления гривны

На рынке недвижимости продолжается затяжная стагнация: из-за политической нестабильности рынок залег на дно. "Рынок существенно  просел, количество сделок снизилось в разы, спроса со стороны потенциальных покупателей практически нет", — сетует президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов. Вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал отмечает, что срок экспозиции объектов недвижимости увеличился на треть. "Если раньше гостинка или дешевая "однушка" могла "уйти" за две недели, сегодня этот период составляет от трех недель до нескольких месяцев", — отмечает он. Однако, говорит Топал, ситуация на рынке вторичной недвижимости (готовые квартиры не в новострое) все же более динамична. "Если человек имеет неотложную потребность в жилье, он все же выбирает вторичку, чтобы можно было въехать и жить", - поясняет эксперт.

Новые же квартиры сегодня продаются хуже. Застройщики отмечают колоссальное падение продаж – почти в пять раз. Причина такой негативной динамики – в опасениях общества в новом витке девальвации национальной валюты. " Сейчас у многих остался отпечаток кризисного 2008 г. Взяв кредит в валюте, люди и не подозревали, что гривна может обесцениться снова", - поясняет Рубанов.

Дорогое удовольствие

К стагнации на рынке жилья привели несколько факторов, говорят эксперты. Во-первых, спрос отпугнуло обесценивание нацвалюты, и многие продавцы и застройщики решили подстраховаться от девальвации, повысив цены на 20-30%. "Никто не знал, когда доллар прекратит расти, а держать цены в гривне было невыгодно. Чтобы минимизировать риски, меняли цены в сторону повышения", — говорит Рубанов. По данным специализированных сайтов по недвижимости, стоимость квадратного метра вторичного жилья выросла до 17-19 тыс. грн по итогам мая, а в долларах квартиры подешевели до 1,4 тыс. долл. за кв. м.

В первом квартале из-за скачка курса доллара на первичном рынке недвижимости продажи в 20 из 180 новостроев были остановлены, свидетельствует оценка строительной компании Ukrainian Development Partners. В 27 домах при этом застройщики привязали стоимость к валюте, а в 49 установили свой курс и предлагают скидки. Остальные игроки рынка повысили цены на 5-25%. Новые квартиры в целом подорожали на 15 % к прошлому году до 14-15 тыс. грн за кв. м., а в долларах — цена снизилась на 20-24% до 1,2 тыс. долл., свидетельствуют данные специализированного сайта Adress.ua.

Рядовому потребителю не по карману дорогие квартиры. Кредитная кабала также мало кого прельщает после опыта 2008-2009 гг. Ведь средняя ставка по ипотеке, по данным консалтинговой компании "Простобанк консалтинг", достигает порой 22-25% годовых.  Кроме того, залоговое имущество под кредит банк может забрать, оценив всего в половину его реальной стоимости. "Если кредит не погашается или длинные просрочки, продать квартиру по цене покупки не получится. Это отпугивает покупателей", - говорит Топал.

Впрочем, в парламенте также осознали масштаб проблемы и в четверг, 3 июля, приняли за основу законопроект о реструктуризации кредитов в иностранной валюте (№4185а-2). После того, как документ вступит в силу, заемщик в течение трех месяцев сможет обратиться в банк с заявлением о реструктуризации  долга по валютному кредиту. Реструктуризирован может быть займ, выданный на жильё, которое является единственным. А сумма неуплаченных обязательств не превышает 1 млн грн по официальному курсу гривни на 1 января 2014 года.

Ограничило возможности покупателей и постановление Национального банка, которым с сентября прошлого года введен запрет на расчет наличными за покупки стоимостью выше 150 тыс. грн.  "Рынок непредсказуем и нестабилен, риски покупателей растут из-за опасений относительно работы банков, ведь все сделки стоимостью свыше 150 тыс. грн проводятся через банк", — сетует Рубанов. Многие банки сегодня на грани банкротства. Например, с начала года временная администрация была введена в июне – в банке "Старокиевский", в мае – в Южкомбанке, Автокраазбанке, Захидинкомбанке, Промэкономбанке, в апреле — в Интербанке, в марте — в Москомприватбанке, Реал-Банке, Брокбизнесбанке, банках "Форум" и "Меркурий", в январе — в банке "Даниэль".

Чтобы хоть как-то возродить рынок, продавцы недвижимости  пошли на уступки покупателям и стали предлагать скидки. Топал отмечает, что разница между ценой продажи и ценой покупки может составлять до 30%. "Если квартира стоит, например, 50 тыс. долл., спекулянт-перекупщик приходит и предлагает цену 35 тыс. долл., и тут приходится выбирать: либо идти на его условия, либо сделки не будет", — говорит он.

До лучших времен

Риски покупки жилья снизятся после понижения курса доллара до 10,30-10,50 грн, считает ведущий аналитик SV Development Сергей Костецкий. Он прогнозирует, что при таких условиях рынок может зажить новой жизнью. "Наибольшим  спросом будут пользоваться двухкомнатные квартиры, на которые придется порядка 46-48% всех сделок, 43-46% займут однокомнатные квартиры и 8-11% придется на "трешки", - предполагает эксперт. При этом цена квадратного метра жилья, по оценкам Костецкого, при условии ревальвации может снизиться на 5-7% до 1,6-1,65 тыс. долл. за кв. м. Эксперт уверен, популярными (63-67% в структуре сделок) будут квартиры стоимостью до 100 тыс. долл, затем жилье по цене 100-200 тыс. долл. (30%), а остатки спроса придутся на дорогое жилье — более 200 тыс. долл. Рубанов считает, что ситуация на рынке жилья может стабилизировать после решения проблем, возникших на востоке страны. "Пока что украинцы опасаются, что ситуация может дестабилизироваться в центральных регионах страны", - поясняет он. По его словам, возобновить спрос на жилье удастся не ранее осени.